未取得预售证，签的认购书有效吗？
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卖了没办证的新房，能让开发商配合办证吗？
刘女士：前几年我在市区买了一套商品房，房屋交付以后我一直没有办理产权登记，也没有居住。现在想把这套房子卖掉，请问新的购房人能不能直接要求开发商协助办理权属证书？
曹律师：民法典规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力，除法律明确规定外，一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖，虽然针对同一标的物，且交易彼此连续，但仍属于不同的主体和不同的法律关系，故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利。
付过利息又反悔，能获支持吗？
管先生：去年的时候，朋友因为手头资金紧张，向我借款8万元。我考虑平时关系很不错，便将8万元借给了他。我朋友给我打了借条，借条上面写明了借款金额、借款时间、还款时间等，但是没有写利息。我朋友收到8万元借款后，每月都会给我500元说是利息，我就收着了，借款到期后我朋友将8万元本金还给我了。但是前段时间我朋友联系我，说之前借款没有约定利息，他不应该向我支付利息，现在要求让我把利息退给他，要不然就去法院起诉我。请问这种情况下法院能支持吗？
曹律师：你们在借条上没有约定支付利息，但是借款人主动支付利息的行为可视为改订借款合同、为其增加利息支付的相关内容的新要约，出借人无异议并接受，则为对该要约进行承诺的意思表示，双方由此完成借款合同的改订，而该新合同也已因借款人完成利息(和本金)的支付而履行完毕，借款人要求返还利息的请求自不应得到支持。所以对于你反映的这种情况，人民法院一般不予支持。
未取得预售证，签的认购书有效吗？
牛女士：前段时间回家路上，我见一个新的楼盘开盘了，便上前询问，发现价格合适，位置也较好。当时我和老公简单商量之后，就和开发商签订了商品房认购书。回到家后我查询了一下该楼盘，发现开发商还未办理商品房预售许可证。我就给销售顾问打电话询问，销售顾问说现在签订的不是商品房买卖合同，签订的是认购书，是有效的。请问和开发商签订的商品房认购书有效吗？
曹律师：我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的、正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务。与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所作的承诺，而非正式的商品房预售行为，商品房预售许可证明不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件，即房地产开发企业在取得商品房预售许可证前与买受人签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。
律师观点 仅供参考
徐报融媒记者 孟丽 整理
■明日值班律师 曹静
江苏红杉树律师事务所
晨报法律援助团成员单位—江苏红杉树律师事务所专职律师，具有扎实的法学理论基础，办理案件认真负责，诚实守信，有丰富的办案经验。擅长办理行政类、劳动类、婚姻家事类等诉讼案件，具备丰富的大客户服务经验。
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