房东卖房未通知我，买卖合同有效吗？
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◆未通知租客卖房，买卖合同有效吗？
张先生：孩子在市区上学，为了方便照顾，我在学校附近租了一套房子，我从来没有拖欠过租金、水电燃气等费用。本月初，突然有人联系我说房子现在已经是他的了，让我在月底前搬出去。我联系房东，房东说房子卖出去了。房东出卖租赁房屋未通知我，我能否以侵害优先购买权为由主张房屋买卖合同无效？
李律师：基于合同相对性原则，出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力应当依照民法典等相关法律有关合同效力的规定判断。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
◆法人签字没盖公章，合同有效吗？
刘先生：我从事腻子粉等建筑材料的销售，名下有自己的公司，我自己担任法定代表人。前段时间有一个朋友给我介绍一笔业务，有一个工地需要腻子粉，当时我朋友就约我还有对方公司的法定代表人一起出来喝茶聊合同的事情。聊完以后，我们当时就把合同签了。我签字加盖公章，对方没有带公章，对方表示他是公司的法定代表人，他签字就行。我登录相关企业查询网站，发现他确实是公司的法定代表人，就和他签合同了。货物供应完毕以后对方迟迟不付货款，我联系他们公司，他们公司说这是法定代表人个人签字，没有加盖公司公章，不愿意付款。对方公司应该付款吗？
李律师：依照法律或者法人章程的规定，代表法人是从事民事活动的负责人，为法人的授权代表。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。因此，法定代表人代表法人行使职权，其对外以法人名义从事的民事活动应由法人承担责任，而盖具公章并非合同有效的必备条件。但是有一种例外情况是在合同一方当事人知道或应当知道对方的法定代表人超越其权限而仍与其签订合同的情况下，只有法定代表人签名而没有加盖公章的合同对该法定代表人代表的法人没有约束力。
◆装修公司违约，我解除合同能要违约金吗？
王女士：我家需要装修，以全包的方式选择了装修公司。签订了装修合同，约定了装修时间，付款进度，还有装修材料的选用，违约责任以及合同的解除条件。合同签订以后我就没有再管过房子的事情。过了3个月，我准备去房子看装修时才发现，装修公司把他们的很多装修材料全部堆放在我家里，原来装修公司在我们小区有好多家同时装修，为了方便就把装修材料全部放在我家，而我家的装修却是一点没有进行。按照合同约定，我可以向装修公司主张解除合同并根据合同约定承担违约金。而装修公司却说，合同都解除了，相应的违约条款也不能用了。请问是这样吗？
李律师：合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。这里的违约责任当然包括合同内定的违约金。因此，总体而言，若合同因违约而解除，违约金条款可继续适用，但违约金过分高于因解约造成的损失的，对于超过部分，人民法院可以根据当事人的请求予以调整。
律师观点，仅供参考。
徐报融媒记者 孟丽 整理
■明日值班律师
张孝明 江苏圆点律师事务所
晨报法律援助团成员单位———江苏圆点律师事务所主任，徐州市十佳辩护律师、徐州市人民检察院人民监督员、徐州市十佳消费维权人物、徐州仲裁委员会仲裁员、徐州十佳出庭律师，荣获第二届徐州市优秀法律（法学）人才荣誉称号，曾经多次被评为“徐州市优秀律师”。执业二十二年来主要从事刑事辩护、公司业务、建筑与房地产、工伤劳动争议、知识产权、金融业务及保险等领域。
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