装修的饭店提前被征收，能索要装修损失吗？
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■拍下手表却不发货，如何维权？
李先生：某公司经营一家奢侈品网店。今年5月16日，该公司通过某网拍卖平台发布拍品（自动机械男表）一件。我看到消息后，认为手表挺好就参与竞拍。同日，以27001元价格竞拍成功，平台自动生成系统订单并发送核对订单信息，我确认后，系统自动生成的订单页面载明商品总价为27001元，我使用优惠券实际付款26501元。不想，该公司通过网购平台发送信息告知我无法发货，我和该公司交涉多次无果。我该怎么办？
张律师：法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故损失赔偿额包括实际损失和预期利益损失。该公司应当预见到成交不卖的直接后果是李先生无法取得竞拍手表所有权，而同类型手表如果在该公司多次成功拍卖，你可以提起诉讼要求该公司交付手表，或者按照同类手表在该公司竞拍成功均价或者市场价要求该公司赔偿。
■未经业主大会商议而上调物业费，有权利拒绝交纳吗？
刘先生：我是某小区业主，我们小区和某物业公司签有服务合同，我每年正常交纳物业费。今年，物业公司找我交物业费时，我发现物业费提高了，就问物业公司理由，以及有没有经过业主大会商议。物业公司告诉我虽然没有召开业主大会，但是有多数业主的签字，因此，要求我按照上调后新的物业费标准交纳物业费。我根本不知道这件事，我有权利拒绝交纳吗？
张律师：物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。物业管理公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。因此，你可以拒绝按照新标准交纳物业费。
■装修的饭店提前被征收，能索要装修损失吗？
赵先生：我和某公司签订房屋租赁合同，租赁该公司临街的一栋3层楼房经营饭店，租期从2016年4月15起至2036年4月14日止，合同约定在租期之内如因不可抗力导致不能继续租赁，双方不承担违约责任。同时约定，合同到期后我装修酒店的不可拆除装修物品无偿归某公司所有。签订租赁合同后，我投入了大量资金对楼房进行了装修。今年7月份，该楼房所在地块被政府征收，我无法继续经营酒店了，我的装修款能要求该公司承担一部分吗？
张律师：租赁合同当事人均约定，因不可抗力原因解除合同的，双方互相不负责任，这里的责任是指违约责任，包括损害赔偿、违约金等。但是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。政府征收具有强制性、公共利益性，相对于民事主体来说，属于不能预见、不能避免且不能克服，因此政府征收属于不可抗力。因不可抗力导致双方的租赁合同无法继续履行，公司方不承担违约责任，但是对于装修酒店的装修残值应该给与公平补偿。
律师观点 仅供参考
徐报融媒记者 孟丽 整理
■明日值班律师
曹文莉
江苏明奕达律师事务所
晨报法律援助团成员单位———江苏明奕达律师事务所专职律师，2007年取得法律职业资格证书之后便从事法律工作，具有深厚的法律理论基础和丰富的办案经验。擅长：金融借款、物权担保、婚姻家事等。
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