合同签了、房子住了、该过户了，原房主：加钱！

开发商逾期交房，因疫情防控属不可抗力造成而不愿赔偿

刘先生：2019年我购买了一套期房，合同约定2020年12月31日前交付房屋，还约定了若逾期交付房屋，每日按照房屋总价的万分之一计算违约金，后直到今年春节前后才交付房屋。业主要求开发商支付逾期上房违约金，但是开发商却说延迟上房不是他们的过错，是因疫情防控等原因造成的，属于不可抗力，不愿意赔偿。请问是这样的吗？曹律师：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，是一种外来的不可抗拒的力量。本次新冠肺炎疫情确实属于基于外来因素而发生的，具有突发性，不可预见、不能避免且不能克服的客观情况；疫情防治行政措施的采取，对于一般当事人而言也是不可预见、不能避免且不能克服的，也具备不可抗力的特征。 本案中，商品房买卖合同是你和开发商之间订立的民事合同，你们都应按照合同约定享有权利和履行义务。你的义务是交付房款，权利是收到房屋，开发商的权利是收取房款，义务是交付房屋。现客观上来说开发商已经逾期交房，属于违约，至于能不能免除开发商的违约责任，开发商的违约行为是不是因为疫情防控等不可抗力导致的，不是靠开发商的口头陈述，而是要开发商提供证据予以证明。若真实存在因疫情防控引起的停工，还要看因疫情导致停工的时间长短，因疫情防控导致的停工时间要予以扣除，不能算在逾期交房的时间里面。 

夫妻一方擅自出卖共有房屋 

汪女士：我和丈夫在外地做生意，有一些存款。前几年在老家县城买了一套商品房，买房的时是丈夫一个人回老家办理的手续，购房合同和房屋产权证明都是丈夫的名字。前段时间我发现银行不扣我们的房贷了，询问才知道，丈夫提前结清了全部贷款后，把房子给卖掉了。我不同意出卖这个房屋，这是夫妻共同财产。请问我还能追回房屋吗？

曹律师：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释第二十八条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。因此你能不能追回房屋，要看购买房屋的人在购买房屋的时候是不是善意的，购房款是不是市场合理价格以及有没有办理过户登记。若以上条件购房者都已经满足，那么你无法追回房屋。若上述条件不能同时满足，则你可以追回房屋。

签过合同、实际入住、该过户了，原房主：加钱！

李先生：几年前，我和妻子想买一套学区房给孩子上学用，因新房价格较高，便选择了一套二手房。在中介签订合同以后，我们按照合同约定支付了90%的购房款，剩余10%准备过户完毕以后再支付。因房子当时还不具备过户条件，我们全家就先搬到房子里面居住，合同约定待房屋满足过户条件后，卖方无条件配合过户。去年年底，房子能过户了，我要求卖家配合过户，但是卖家却说现在整个小区的二手房价格都上涨了，要求增加10万元购房款，要不然就把我当初支付的房款退给我，我把房子退给他。卖家的要求是否符合法律规定？

曹律师：民法典规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，卖家的要求不符合法律规定，卖方违反了诚信信用原则，也违反了合同约定和法律规定。你不仅可以拒绝卖方不合理的要求，还可以去法院起诉，要求卖方承担违约责任。

律师观点，仅供参考。本报记者 孟丽 整理