提振消费，南京“气血回归”
刚过去的周末，比气温更高的是各地提振消费的热情。
6月18日晚，2022南京国际消费节·夜之金陵活动启动，开启了“白+黑”全时段系列消费促进活动。此前，南京国际消费节已先后举办“为宁而来”春季系列活动150余场。
流动加速，提振消费。城市的烟火气逐渐回归中，南京商业版图正在洗牌——核心商圈捍卫 “王者荣耀”，新兴地带则冲出了逆风飞扬的“孤勇者”……
对于南京这座特大城市而言，不仅要在短时间内找回昔日人气、唤醒消费力，更为重要的是，要放大“中华第一商圈”吸引力，奠定国际消费中心城市的硬实力。
“第一商圈”的人气回来了
这个周末，长江路一侧又出现了车辆排队缓行模式，车队绕圈等候进入德基广场的停车场。6月17日—6月26日，德基广场启动了16周年的店庆周活动，十倍积分等促销活动堪称近年来最大力度。地下车库里外地车牌多了起来，一楼最热门的三家奢侈品店门口排起了长队，昔日熙熙攘攘的人流又回来了。
“5月份销售额同比恢复了八成五，6月份人气和销售加速回升，目前已和去年同期持平，希望全月能实现同比增长。”中央商场相关负责人介绍。受疫情影响，服饰消费类客单价下降，黄金珠宝、名表和化妆品类则成了业绩中坚。
当下，中央商场618购、南京新百70周年庆、东方福来德潮玩购等优惠促销好礼不断，正迅速拉升商圈人气。房车音乐节、城市主题露营、滑板挑战赛等夜间主题场景焕新，激发夜间消费活力。
外地客流回归还有个过程，但学生客流已经明显增加。接下来两个月暑期档对于新街口商圈尤为关键，多家商场负责人均表示，大家都铆足了劲搞促销做活动，这是商场实现正增长的关键一役。
素有“中华第一商圈”美誉的新街口，是全国唯一一个有4家年营业额40亿元以上百货购物中心的商圈。但毋庸讳言，除了德基“一骑绝尘”往前冲，其他综合体的销售总额在全国单体商业综合体的排名已经有所下滑。
“我们更需直面的是，客群生活态度和消费习惯的改变。”江苏正和承邦企业管理集团董事长吴正梅认为，疫情之后，市民更加追求健康和自然，注重环境空间舒适性和交通出行的安全便捷，新街口在环境、业态上要进行适时提升，做强核心竞争力。
“5年前、10年前，我们每年都要来南京考察学习的。”此前，南京一众商业企业负责人去成都、重庆、杭州等地学习考察时，对方这样表示。南京的商圈一直是业界的标杆榜样，如今的“新街口印象”有点老了，缺少变化。
冲破疫情阴霾，打造一个活力四射的新街口，仍有一系列问题待解。作为一个车行交通枢纽，地下互联互通但地面空间割裂，呼吁已久的空间连廊计划是否能付诸实施？一个商圈跨三区，缺少一个高位协调的机制，整体空间品质提升和片区错位发展需要全盘统筹……
“今年，应该是新街口改变的关键一年。”南京商业地产商会联席会长冯宪法介绍，今年新街口的几大商场都有改造提升计划，期待能在城市规划、管理上能够实现突破。他认为，随着德基三期、金陵中环等项目加快建设，原新华社地块推进开发，新街口商圈将重塑竞争力。
商业新势力正逆风“翻盘”
疫情阴霾之下，南京商业版图上并不乏逆风飞扬者。
“我们是南京为数不多销售业绩保持增长的综合体。这说明，我们的‘重度运营’理念，正在改变江北市民的消费习惯和生活习惯。” 江北虹悦城总经理韩琰说，虹悦城在正确的时机，选择了正确的地点。2021年的最后一天，江北虹悦城在浦口区开业。5公里范围内，有江北新区的高净值阶层，也有南京工业大学、南京审计大学的年轻群体。在此之前，这一区域没有一家高品质的购物中心。业内同行惊叹，“就像是一道大闸，几乎把本地客流全部留在了隧道这头。”
“太好逛了，那么多人气网红店，以后每个周末都要来一趟。”家住河西的李若莹在朋友圈写下这段文字，配图则是光影斑斓的玻璃穹顶和2000多平方米的半开放中央广场。一个值得关注的数据是，江北虹悦城的客流中，有超过20%来自主城区，而且还是年轻人居多。
反向引流，魅力何在？“是对都会生活氛围的营造，是聚焦青年客群的业态布局。”韩琰说，江北虹悦城的自我定义，就是一个“全时都会生活聚场”。从清晨的一杯咖啡到中午的一餐美食，从午后的一部电影到晚间的一次欢聚，再到子夜的酒吧小酌，每一时段的消费需求，在这里都有多元的选择。
去年，南京的大型商业体里有两家保持了同比增长。一家是众所周知的德基，另一家则是江宁的砂之船。
2015年，这家创办于重庆的中国本土奥特莱斯品牌继进军杭州后，把南京作为第三站，落户江宁未来科技城。当年南京已有多家奥特莱斯，其一出生便是“群狼环伺”。但出人意料的是，依靠大牌名品集聚优势，砂之船在进入南京第二年就逐渐站稳脚跟，前两年业绩均实现翻倍。2018年以后，年增长率稳定在20%—30%左右。疫情影响下，砂之船的销售额每年仍能实现小幅增长。现有客流中，有二到三成是来自周边地市。
在一般人眼中，奥特莱斯只卖工厂货、往季货、打折款。砂之船刷新了消费者的印象。南京砂之船资产管理有限公司副总经理曹凌燕强调，奥莱同样需要引领潮流，不仅要有一众国际大牌入驻，品类也要不断提档升级。国潮和潮流运动风兴起时，砂之船陆续引进了中国李宁、安踏等品牌。奥莱是靠零售兴起，但又不能是单一零售，要有更加丰富的生活方式，凸显社区功能。砂之船陆续引入餐饮、亲子、游玩和美妆业态，全南京只有两家的网红咖啡店进度条，一家开在市中心，另一家就在这里。
经历三年疫情后，消费者对于未来的预期有更多不确定性，消费行为会更加理性，更多去追求高性价比。曹凌燕认为，以物美价廉为立身之本的奥莱业态，其优势反而会不断显现和放大。
新兴商圈仍有增长点
6月12日晚上7点半，雨花吾悦广场1号门前，扑面而来的热浪中，氤氲着孜然和咖啡的香气。夜幕下，近50辆私家车敞开后备箱，开张做买卖。不远处，正在莲花湖畔散步的人们不断被吸引过来。
长期以来，在南京人印象中“大板桥”活力不足，这背后是板块商业资源的短板。2020年底，雨花吾悦广场克服疫情影响实现100%满铺开业，迅速成为这里的消费新地标。“端午三天累计人流量超20万人，商场营业额同比上浮15%。”商场负责人介绍，下周末起，这里还将陆续搭建沙滩场景，举办啤酒节、龙虾节、音乐节，打造菜篮子工程市集。
南京市3万平方米以上的购物中心已经有104家、876.6万平方米。以新街口商圈为核心，夫子庙商圈、河西商圈、百家湖商圈、仙林商圈、江北商圈等新型城市商圈为重点的现代商圈体系基本形成。
但对于敏锐的社会资本和高明的商业操盘手而言，不仅有类似“大板桥”这样的空白区域可以落子，还有一些商圈亟待提档升级，其中仍然充满机会。
“桥北地区有很强的购买力，潜力很大。”吴正梅团队操盘的金象城即将在桥北商圈开业，她很有信心。桥北地区当年普遍房价不高，居住者群体房贷压力不大，这些客群的消费潜力可观，就是需要有一个好的项目，有好的商业内容提供，消费将汩汩而出。
商家的选择可以佐证她的判断。虽然已在不远处的弘阳广场入驻开业，但盒马鲜生依然坚定选择在金象城开店。“相距不过3公里，你们要开两家？”“没有问题！我们已经做过了充分的市场调研。”
其实，光从建筑形式上看，金象城就像是一个更加对味的产品，其采用了“盒子+街区”的搭配方式，将“城市森林”的主题贯穿其中，营造一个“会呼吸”的购物中心，提供更多的社交性公共空间和社群互动场景。
“起初的招商远没有想象的那么顺利，合作伙伴没有信心，毕竟江北从来都不是南京的消费重镇。”韩琰回想当年，与巴奴火锅对接时，她带着厚厚一沓市场调研报告坐进了对方的办公室，“他们的新街口首店已经开了，天天爆满，巴奴的高管问我，为什么要开到江北去？为什么不选在桥北？”韩琰的回答也很干脆——10年前的浦东，就是今天的江北。
“目前江北新区有近110万人口，随着产业聚集、人口快速增长，教育、医疗等公共配套完善，桥北商圈也正不断进行内容升级。”江北新区经济发展局副局长严岩说，下一步，商圈发展的一项重要工作是引导商业综合体差异化定位、协调发展。
曹凌燕和同事最近在忙着“拥江发展”，她带领几十人的团队从江宁赶来，挤在孵鹰大厦的两个大开间里临时办公。今年下半年，南京第二家砂之船超级奥特莱斯就要在江北新区开业，200多家店铺招商即将完成。城南河畔，烈日下的施工还在紧锣密鼓进行，大型综合体的红砖外立面已经老远就能看到。
“我们把主流目标客户形容为‘开车带娃的年轻妈妈’，江北新区企业多，高品质楼盘多，年轻人也多，未来陆续落户成家，恰恰是具有很大消费潜力的一个群体。”更重要的是，跨江而来，以新区为支点，砂之船向西部和北部相邻城市的辐射能级会进一步凸显。
街区重构城市“吸引物”
“让更多人愿意来、愿意买。”这是众多商家最头疼的事。
夫子庙景区客流不容乐观，大量外地游客还没有来。水游城相关负责人告诉记者，通过打造宠物友好商场、秦淮夜肆市集等系列活动，其客流开始回升，6月份销售额已恢复到去年同期的八成多。作为景区旁的商业综合体，文旅地标的引流作用对其依然十分关键，其正在策划与老门东等景区的联动。
“市区对我们门东的要求，就是要让老门东的丰富场景和庞大人流，助力商贸企业消费回升。”南京门东历史街区管理有限公司副总经理姚涵说，今年4月份，街区在全市率先启动一系列主题活动，人气得以快速回升，如今周末客流5万多人次。
在业界人士看来，在疫情防控常态化的背景下，相对于盒子式购物中心，开放式的街区商业正越来越受到关注，成为了消费者的“新宠”，也成为地区倾力打造的城市文旅核心吸引物。
9600人！南京元成文化商旅有限公司董事总经理潘韬对这个数字记忆犹新。今年5月2日，他们负责招商运营的南京颐和路历史文化街区第十一片区，创下开街不到半年来的客流新高，只有15平方米的J-CAFE咖啡店一天的销售额9000多元。
要知道，这一片区占地只有6000平方米，建筑也不过7幢。这里引进了宝龙艺术中心，四层小楼里规划了主展厅、艺术长廊和艺术生活馆，每两个月一次的频率更新艺术展览，吸引众多游客打卡。从假期的火爆回归到日常后，周一到周四，街区平均仍能有一两千人的客流，年轻人是主力军，引进的美式餐吧和融合菜馆，成为小红书和大众点评上的热门餐厅。
6月11日，建邺区发布南京首个24小时不打烊的消费街区——“西城·夜未央”。“‘夜未央’有夜色正浓、还没到高峰之意。”建邺高新区相关负责人介绍，“西城·夜未央”东起西城路，西至泰山路，北起河西大街，南至嘉陵江东街。项目一期、二期总建筑面积1.3万平方米，预计总投资约1.3亿元，力争今年年底试营业。项目将重点培育夜生活文化，引进一批网红餐饮、娱乐、健身、小剧场等多元商业业态。
作为南京人口结构最年轻的城区，建邺区这几年陆续打造了喵喵街主题街区、银杏里文化艺术街区等一批网红街区。该区今年提出“消费领潮工程”，将以河西中央公园为核心，沿CBD一期中轴线向北延伸，打造集文化、艺术、休闲、消费于一体的时尚活力街区。
“打造文化街区和街区商业，并不是就商言商，就消费而谈消费，追求短期效益。”在冯宪法看来，南京作为一座区域辐射力强的文化名城、旅游城市和消费中心城市，需要打造更多像门东这样“外地人必去、本地人常去”的城市核心吸引物、文商旅消费目的地。