增颜值长智慧 成功大厦成功升级
本报记者 李昌海 颜子舒
编者按
2月7日，虎年新春开工首日，泉山区召开全区楼宇经济高质量发展推进大会，吹响楼宇经济改革发展号角。
2022年，泉山区围绕徐州“建设产业强市、打造区域中心”总目标，制定“1234N”发展新思路。其中“N”是指全面构建“两翼三圈百楼多园”都市产业新布局。将楼宇经济视为拓展发展空间、壮大城市经济的重要途径；打造现代商圈、繁荣街道经济的必然选择；集聚高端要素、加快转型升级的有效路径。
泉山区楼宇经济现状如何？特色是什么？本报今起推出《泉山楼宇经济巡礼》系列报道，介绍该区重点楼宇特色及发展现状。
位于市中心的成功大厦，曾是我市的地标性建筑，承载着几代徐州人的共同记忆。
每天上午8点半，王天一都会准时达到办公室，向员工安排完当日的工作后，他还会一层一层地“跑”一遍。“入驻企业和商户有什么困难和要求，都能第一时间找到我。”
作为成功大厦运营负责人，王天一经历了该栋楼宇从巅峰走向落魄再到重生，一路走来，他深知，如今的繁华与宁静来之不易。
“腾笼换凤”
老旧楼宇焕发新生
“你看看，这是我们最新制作的招商手册，每天对接大量的高新企业，招商工作正在紧锣密鼓进行。”2月27日，徐州市中心成功大厦前，徐州国联科企业管理有限公司总经理王天一告诉记者。在他身后，建于上世纪90年代的成功大厦焕然一新，未来将打造成市中心商务楼新标杆。
徐州第一高楼、徐州第一座商务楼宇、徐州第一家大型超市所在地……曾经，这些“第一”的标签让成功大厦傲视群楼、俯看彭城。然而随着时代变迁，大厦外立面逐渐老旧，内部设施老化严重，业态也是五花八门，多为代账公司、培训机构、旅游公司、保健品售卖等小企业，与市中心核心商圈的定位大相径庭。
绝佳的地理位置，如何让这个“巨人”重获新生？2020年，泉山区将成功大厦作为试点进行提档升级改造，由市区两级国投公司分两期投资2000万元，改造外立面、电梯、消防设施、中央空调、一楼门头及外部空地、公共区域装修等部分。此外，接入智慧停车、智能电表、智慧环境、智慧卫生间和5G体验区等模块，实现人和设备实时监控，提升楼宇管理效率，提高入驻企业办公效率，全市首个智慧楼宇应运而生。
如今的成功大厦，玻璃幕墙光鲜亮丽，外立面简洁大气，一楼大厅还新增了购物小超市、咖啡吧，方便商务人士在工作之余休闲小憩。
“旧瓶换新瓶，新瓶还要装新酒。”王天一介绍，如今成功大厦致力于打造总部企业办公集聚楼宇，重点招商科技型和金融型企业，已签约中通服咨询设计研究院、东莞证券、启维智能科技、江苏顶聊网络科技等公司。在面貌焕然一新的同时，入驻企业档次也“高大上”起来。
这里是当时全市最拉风的旋转西餐厅，位于成功大厦顶层。全景落地玻璃，能俯瞰市中心的繁华、云龙湖的宁静，每天在这里工作是一种什么心情？江苏顶聊网络科技有限公司85后董事长丁腾直呼妙不可言。该公司于成功大厦提档升级后入驻，其产品“顶聊”APP融聊天、直播、购物商城和云养殖等为一体，目前试运行已到尾声，将于今年4月正式上线。“作为土生土长的徐州人，成功大厦是我们儿时的回忆，之所以入驻这里，就是看中了这栋楼高档的产业生态和优质的管理服务。”丁腾笑着说，把公司放在成功大厦，未来一定能走向成功。
“破解堵点”
业态质量极大提升
老旧楼宇成功大厦从惨淡经营到品质蝶变，背后的过程却并不容易。
成功大厦共31层，98米高，面积约23000平方米，最初出租率高达90%以上。但随着越来越多的现代化商务楼宇拔地而起和自身业态混乱，改造之前的出租率降到了60%。
稍微年长的徐州人也许还记得，曾几何时，走进成功大厦，一群派发传单的人随即蜂拥而至。“鸡蛋在哪里领？”一些市民拎着篮子直接“闯入”入驻企业的办公区域，令人哭笑不得。
“确实是鱼龙混杂。”王天一评价道，当时大厦里小业主和私营业主居多，业态也是五花八门，为了招揽生意，很多业主雇人私发传单，号称免费送鸡蛋、送玉石，甚至还出现过传销组织，给整栋楼宇的生态造成了严重破坏。
借助泉山区改造成功大厦的“东风”，管理方徐州国联科企业管理有限公司决定在业态质量上下功夫，以提升大厦的人文环境。通过前期做大量思想工作，反租小业主和私营业主商铺。王天一清晰地记得，当年提出反租时，一个商户指着他的鼻子说：“我签了合同，经营得好好的，凭什么让我走？”还有人说：“走可以，你们要赔偿。”王天一回忆，那段时间，为了改造推进，所有商户他和同事们上上下下跑了个遍。最终，不符合业态和管理规范要求的商户答应离开或被介绍到其他地点经营。
小业主的出走和优质公司的入驻，让如今的成功大厦从外而内、由表及里焕然一新，很多老商户感同身受，其中，徐州四点文化科技有限公司董事长孙晋宇最有发言权。
“我在成功大厦改造前就在此经营多年，改造后又搬了回来。”孙晋宇说，以前的成功大厦不仅外面看着老旧，楼里的灯光还暗，电梯也容易坏。但出于对这栋大厦的感情，孙晋宇密切关注着它的改造进程并决定把公司搬回来。“改造后的大厦真是‘高大上’，不仅卫生环境好，人员层次和人文环境也大大提升，我要让公司在此扎根！”
如今，改造后成功大厦已入驻企业59家，整体入驻率提升至近9成。
精准定位
既长“颜值”更增“智慧”
老旧低效楼宇改造，要考虑的不仅是如何提升“颜值”，更重要的是如何因地制宜、因物制宜改变功能。
徐州国联科企业管理有限公司，是由徐州市国投集团与泉山区政府共同发起成立的全资国有企业。是徐州城市更新类业务的先行者，旨在为解决城市老旧楼宇结构和消防安全隐患、产业集合度低、税收贡献度少、资产价值保值增值等问题，致力于成为我市资产管理新模式的开创者和引领者。自接手成功大厦开始，该公司就立下誓言：“必须改造成功”。王天一说，精准的定位是老旧楼宇改造成败的关键，即要考虑清楚这个楼适合做什么，然后就是围绕定位改造提升和招商。
“同类企业聚集很容易出现产业集聚效应，叠加效应，乃至形成产业生态。作为成功大厦，要把握市中心发展的机会，以做好CBD重要一员角色定位，围绕科技型和金融型企业进行招商，为商圈发展作出应有贡献。”王天一说，为此他们推出对企业的多方面支持。比如在疫情期间对入驻企业实行租金减免，对于龙头企业、高税收企业、高科技企业、保险公司及证券公司等优质企业，实行1年免租金优惠政策。此外，利用大厦26楼近500平方米打造众创空间提供给创业者，只收少部分租金，物业费、水电费全免。
“智慧”正成为老旧楼宇新生的“关键词”。作为全市首个智慧楼宇，成功大厦联合网络运营商，打造万兆进楼宇、千兆进桌面的高速光网楼宇，保障楼宇企业办公的网络需求。在运营管理中加载智慧物业、智慧停车、智慧环境、智慧卫生间、智慧电表模块，让企业只用一个APP就能轻松反映和解决需求。“比如智慧卫生间，改变了传统卫生间环境、节能、日常管理等弊端，用显示器实时统计各卫生间蹲位占用和空闲情况，实时监控厕所环境数据（异味、温湿度、用水量），合理调配清洁人员。业主可通过手机APP实时查看卫生间相关信息，节省如厕时间。”王天一介绍。
更美丽、更高端、更智慧。成功大厦的蝶变，将吸引来更多更强的企业入驻，为中心商圈、泉山区乃至徐州市的老楼新生创造好的经验、谱写新的篇章。