买卖有抵押的财产，合同有效吗？
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| 江苏帝伊律师事务所是经江苏省司法厅批准设立的徐州市市区最早由个人设立的律师事务所之一，办公地点位于复兴北路金凯隆商务大厦912、913、914、915室，面积200多平方米，设备先进，方便当事人咨询和委托代理。该所律师和工作人员十余名，有法律硕士3名，其中律师事务所主任张玉龙获清华大学法律硕士学位 |
没上房的房子，还要交物业费吗？
王女士：我买的商品房延期上房一年多，为不影响婚期使用，我们就用别的房子做了婚房。两年前通知开始上房，我就没办手续。现在想办手续，被告知要全额补交第一年物业费。没有上房的房子，为何要收物业费？
张律师：《江苏省物业服务收费管理办法》（苏发改规发〔2018〕3号）规定，业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月缴纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。所以虽然业主没有办理上房手续，但业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月缴纳物业公共服务费用。
买卖有抵押的财产，合同有效吗？
张先生：我因为急需用钱，将门面房抵押借了100万元。现在借款到期了，我没有能力还款。有人想买我的门面房，我想卖了门面房还款，但买方听说有抵押，有点犹豫。如果在没有注销抵押的情况下，签订买卖合同是否有效？
张律师：根据相关司法解释，当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定进行登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持。可见，如果你与买受人签订买卖合同，抵押权人请求确认买卖合同无效的，人民法院不予支持，故虽然有抵押，但是买卖合同是有效的。
军人的伤残补助金是共同财产吗？
刘先生：我在部队服役期间，因公负伤，构成六级残疾，按照规定领取了伤残补助金、医药生活补助费，并存入银行卡。现在妻子与我闹离婚，她除了要分割婚后购买的一套房屋外，还要分割我的伤残补助金、医药生活补助费，说是夫妻共同财产。她的要求合法吗？
张律师：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）【法释〔2020〕22号】第三十条规定，军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费属于个人财产。个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，除非双方明确约定可以转化。所以你的妻子要求分割你的伤残补助金、医药生活补助费没有法律依据。
房屋置换没过户，房子被过给别人怎么办？
周女士：我们是一家房地产开发公司，有个熟人和我们公司进行房屋置换。买房人有一套旧房子，计算好差价找补后，我们公司把新房子过户到了买房人名下，他把房产证原件交到了我们公司，但旧房子没有过户。后来因为公司出了事，买房人未经公司同意就将旧房子过户给其他人，其他人也没有支付对价。我们该怎么办？
张律师：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）【法释〔2020〕24号】规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。由此可见，你们公司既可以提起行政附带民事诉讼，也可以直接提起民事诉讼，要求确认房屋属于你们公司所有。
律师观点，仅供参考。
徐报融媒记者 孟丽 整理
■明日值班律师 张孝明 江苏圆点律师事务所
晨报法律援助团成员单位——江苏圆点律师事务所主任，徐州市十佳辩护律师、徐州市人民检察院人民监督员、徐州市十佳消费维权人物、徐州仲裁委员会仲裁员、徐州十佳出庭律师，荣获第二届徐州市优秀法律（法学）人才荣誉称号，曾经多次被评为“徐州市优秀律师”。执业22年来主要从事刑事辩护、公司业务、建筑与房地产、工伤劳动争议、知识产权、金融业务及保险等领域。
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