物业欠费，如何突破怪圈？
2013-11-30 来源：中国徐州网-徐州日报 编辑：
2013-11-30 中国徐州网-徐州日报
◎本报记者 曲美慧
中国徐州网-徐州日报讯 “开元四季三期云龙谷物业在没和业主商量的情况下乱收费，而且还砸车。”11月27日，有网友发布微博称：物业对业主车辆打砸喷漆，恐吓威胁业主交纳不合理停车费，业主拉出横幅集体抗议。
其实，物业纠纷引发的吐槽，在各社区论坛里屡见不鲜。据我市12348法律服务平台统计，今年以来该平台已处理510起物业纠纷调解案例，比去年同期增长13%。
日益增长的物业纠纷因何而起？矛盾纠纷发生后如何解决？业主和物业企业如何才能和谐相处？记者就此展开调查。
物业纠纷频发，谁之过？
“物业矛盾纠纷在生活中时常发生，对居民生活和物业企业都造成了严重困扰。”市司法局相关负责人介绍说，我市物业纠纷案件类型集中表现在：物业合同纠纷、建筑物区分所有权纠纷、物业费交纳纠纷等。
对于纠纷的产生，物业企业和业主各有苦衷。
“刚上房还行，半年后服务明显不行了，小区有人养鸡养狗，到处乱跑，物业不管。收费也不够透明，就是催我们交钱，那这钱怎么算的？比如电梯费，我住二楼基本不用，我咋也得交？”铜山新区一位居民说。
“我们尽力了，但居民就是不买账。”市区一家物业公司负责人说，很多业主不明白物业管辖范围，像规划变更、乱搭乱建、入户盗窃这些问题也都算到物业头上，以不交费为难物业。“当然，物业这个行业员工待遇不高，留住人很难，流动性强导致员工的精神状态、服务水准很难达到业主满意的程度，确实存在不少问题。”这位负责人说。
矛盾纠纷发生，怎么办？
徐州经济技术开发区金山桥街道办事处主任宋景业认为，这些纠纷矛盾，说到底，是不尽完善的物业管理体系和居民淡薄的法治意识之间的矛盾。物业费难收，物业公司缺乏资金管理低效，居民以物业管理不到位为由拒绝交费，形成了越不交费越不服务、越不服务越不交费的恶性循环。
物业纠纷产生之后，双方应如何解决？
锦绣嘉园小区物业客服主管李琳说，对于楼上漏水影响楼下、车辆刮碰、养狗等一些比较常见的邻里纠纷，物业人员通常能够及时协调，居民也比较配合，很少出现矛盾。矛盾比较突出的，通常出现在物业费上。
一些业主选择拒交物业费作为抗争手段。在金山桥街道桃园社区，过去9年里有50户居民拒绝交费，共欠物业费4万余元，有几户居民已多年未交物业费。在邳州某小区，一户居民以物业未能及时清理楼下垃圾为由拒交物业费，双方甚至发生了肢体冲突。
而当拒绝交费的居民达到一定数量或者一定年限时，不少物业公司会选择向人民法院提起诉讼。今年10月，负责桃园社区的物业公司就将上述50户居民告上了法庭，而负责锦绣嘉园的物业公司，也准备起诉一名多年拖欠物业费的业主。
“尽管诉讼方式也能达到解决纠纷的目的，但物业纠纷案件越来越多，使得法院讼累负担不断加重，不仅无法发挥诉讼解决争端的优势，而且将其局限性和固有弊端展现在公众面前。”市司法局相关负责人认为。
减少物业纠纷 ，谁来管？
如何有效解决日益突出的物业纠纷？制度上的约束必不可少。
今年7月，我市出台《关于进一步加强物业管理工作的意见》，将物业管理工作纳入全市现代服务业范畴，要求物业企业进一步提高服务质量，推进专业化、市场化、规范化的物业管理。对服务不佳、违法违规较多、遭业主投诉较多又不及时整改的，要给予不良行为记录并记入“黑名单”，情节严重的资质要降级，直至吊销资质。
《意见》首次对恶意欠缴物业费的行为，提出了明确制约措施。对欠交物业费的，可以采取教育、行政、法律手段催交。对于恶意欠费达一定时限的公职人员，由街道办事处（镇）发函至其所在单位催缴，欠交物业费行为可记入全市诚信档案，甚至纳入干部考核的依据中。
但记者采访发现，上述举措在现实执行中遇到了不少困难，例如一些物业企业希望通过街道办事处对恶意欠费公职人员加以催促，但并没有起到任何作用，街道办事处通常拖延推诿。
今年11月，市司法局和市住房保障和房产管理局联合出台《关于加强物业管理纠纷调解工作的意见》，在各县市区成立物业纠纷调解工作指导小组，并力争明年上半年在全市所有幸福家园创建小区成立物业纠纷调解委员会，第一时间现场解决物业纠纷。金山桥街道办事处在全市较早成立物业纠纷调解委员会，几天前，物业公司诉50位欠费业主的纠纷，就通过调委会成功化解，业主交清费用，物业承诺加强管理。
“物业纠纷，确实需要政府部门通过规章制度等解决。但从根本上讲，需要物业企业和业主双方的配合和理解。”中国矿业大学管理学院工商管理系王华清副教授认为：“一方面，物业企业要变‘管理’为‘服务’，切实提高自身服务水平和服务意识，对业主的意见真诚采纳；另一方面，居民也应当确立付费服务意识，增强共有财产观念、消费意识、契约意识和规约意识，主动配合物业企业的服务举措。业主委员会在这方面其实大有可为，但现阶段由于业主委员会属于义务范畴，大多数并没有真正发挥作用。”
王教授认为，物业服务质量的提高，还需要多部门共同努力。例如，办事处应加强《民法》、《物权法》、《物业管理条例》等内容的宣传，培养居民树立正确缴费意识、社会公德意识和维护公共秩序意识；城管、公安、卫生部门应配合物业公司共同管理好小区事务等。
中国徐州网-徐州日报讯 “开元四季三期云龙谷物业在没和业主商量的情况下乱收费，而且还砸车。”11月27日，有网友发布微博称：物业对业主车辆打砸喷漆，恐吓威胁业主交纳不合理停车费，业主拉出横幅集体抗议。
其实，物业纠纷引发的吐槽，在各社区论坛里屡见不鲜。据我市12348法律服务平台统计，今年以来该平台已处理510起物业纠纷调解案例，比去年同期增长13%。
日益增长的物业纠纷因何而起？矛盾纠纷发生后如何解决？业主和物业企业如何才能和谐相处？记者就此展开调查。
物业纠纷频发，谁之过？
“物业矛盾纠纷在生活中时常发生，对居民生活和物业企业都造成了严重困扰。”市司法局相关负责人介绍说，我市物业纠纷案件类型集中表现在：物业合同纠纷、建筑物区分所有权纠纷、物业费交纳纠纷等。
对于纠纷的产生，物业企业和业主各有苦衷。
“刚上房还行，半年后服务明显不行了，小区有人养鸡养狗，到处乱跑，物业不管。收费也不够透明，就是催我们交钱，那这钱怎么算的？比如电梯费，我住二楼基本不用，我咋也得交？”铜山新区一位居民说。
“我们尽力了，但居民就是不买账。”市区一家物业公司负责人说，很多业主不明白物业管辖范围，像规划变更、乱搭乱建、入户盗窃这些问题也都算到物业头上，以不交费为难物业。“当然，物业这个行业员工待遇不高，留住人很难，流动性强导致员工的精神状态、服务水准很难达到业主满意的程度，确实存在不少问题。”这位负责人说。
矛盾纠纷发生，怎么办？
徐州经济技术开发区金山桥街道办事处主任宋景业认为，这些纠纷矛盾，说到底，是不尽完善的物业管理体系和居民淡薄的法治意识之间的矛盾。物业费难收，物业公司缺乏资金管理低效，居民以物业管理不到位为由拒绝交费，形成了越不交费越不服务、越不服务越不交费的恶性循环。
物业纠纷产生之后，双方应如何解决？
锦绣嘉园小区物业客服主管李琳说，对于楼上漏水影响楼下、车辆刮碰、养狗等一些比较常见的邻里纠纷，物业人员通常能够及时协调，居民也比较配合，很少出现矛盾。矛盾比较突出的，通常出现在物业费上。
一些业主选择拒交物业费作为抗争手段。在金山桥街道桃园社区，过去9年里有50户居民拒绝交费，共欠物业费4万余元，有几户居民已多年未交物业费。在邳州某小区，一户居民以物业未能及时清理楼下垃圾为由拒交物业费，双方甚至发生了肢体冲突。
而当拒绝交费的居民达到一定数量或者一定年限时，不少物业公司会选择向人民法院提起诉讼。今年10月，负责桃园社区的物业公司就将上述50户居民告上了法庭，而负责锦绣嘉园的物业公司，也准备起诉一名多年拖欠物业费的业主。
“尽管诉讼方式也能达到解决纠纷的目的，但物业纠纷案件越来越多，使得法院讼累负担不断加重，不仅无法发挥诉讼解决争端的优势，而且将其局限性和固有弊端展现在公众面前。”市司法局相关负责人认为。
减少物业纠纷 ，谁来管？
如何有效解决日益突出的物业纠纷？制度上的约束必不可少。
今年7月，我市出台《关于进一步加强物业管理工作的意见》，将物业管理工作纳入全市现代服务业范畴，要求物业企业进一步提高服务质量，推进专业化、市场化、规范化的物业管理。对服务不佳、违法违规较多、遭业主投诉较多又不及时整改的，要给予不良行为记录并记入“黑名单”，情节严重的资质要降级，直至吊销资质。
《意见》首次对恶意欠缴物业费的行为，提出了明确制约措施。对欠交物业费的，可以采取教育、行政、法律手段催交。对于恶意欠费达一定时限的公职人员，由街道办事处（镇）发函至其所在单位催缴，欠交物业费行为可记入全市诚信档案，甚至纳入干部考核的依据中。
但记者采访发现，上述举措在现实执行中遇到了不少困难，例如一些物业企业希望通过街道办事处对恶意欠费公职人员加以催促，但并没有起到任何作用，街道办事处通常拖延推诿。
今年11月，市司法局和市住房保障和房产管理局联合出台《关于加强物业管理纠纷调解工作的意见》，在各县市区成立物业纠纷调解工作指导小组，并力争明年上半年在全市所有幸福家园创建小区成立物业纠纷调解委员会，第一时间现场解决物业纠纷。金山桥街道办事处在全市较早成立物业纠纷调解委员会，几天前，物业公司诉50位欠费业主的纠纷，就通过调委会成功化解，业主交清费用，物业承诺加强管理。
“物业纠纷，确实需要政府部门通过规章制度等解决。但从根本上讲，需要物业企业和业主双方的配合和理解。”中国矿业大学管理学院工商管理系王华清副教授认为：“一方面，物业企业要变‘管理’为‘服务’，切实提高自身服务水平和服务意识，对业主的意见真诚采纳；另一方面，居民也应当确立付费服务意识，增强共有财产观念、消费意识、契约意识和规约意识，主动配合物业企业的服务举措。业主委员会在这方面其实大有可为，但现阶段由于业主委员会属于义务范畴，大多数并没有真正发挥作用。”
王教授认为，物业服务质量的提高，还需要多部门共同努力。例如，办事处应加强《民法》、《物权法》、《物业管理条例》等内容的宣传，培养居民树立正确缴费意识、社会公德意识和维护公共秩序意识；城管、公安、卫生部门应配合物业公司共同管理好小区事务等。