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老旧小区物业管理,难题如何破?

2017-05-18  来源:中国徐州网-徐州日报  作者:  编辑:杨茜茜
核心提示:坑洼的道路、杂乱的楼道、无序的环境……提起老旧小区,这些刺眼的词语便会映入脑海。
  

中国徐州网-徐州日报(记者 魏宁 摄影 马宁)坑洼的道路、杂乱的楼道、无序的环境……提起老旧小区,这些刺眼的词语便会映入脑海。伴随着基础设施老化,老旧小区环境卫生脏乱差、停车难等问题日益突出,老旧小区管理成为城市管理的“老大难”。而在泉山区,一些老旧小区内,却是截然相反的景象。

过去几年里,泉山区投入1.41亿元,改造了170多个老旧小区的硬件条件,数万居民从中获益。但是,对于这些来之不易的成果,泉山区委、区政府也意识到一个现实问题:多数老旧小区没有物业管理,面临改造成果如何巩固的窘境。

从2016年9月,针对改造后没有物业管理的老旧小区,泉山区创新成立了区级物业服务总公司,为老旧小区“量身定制”街道物业服务分公司,多年来“没人管”“不好管”的老大难问题,终于找到了解决的路径。

如今,物业公司运行如何?老旧小区管理怎样?连日来,记者深入泉山区部分老旧小区进行了深入采访。

一问 市场化运作机制为何“失灵”?

市场化的物业公司由于运营成本高,偏重于追求经济效益,一旦物业费收取率不高,将造成物业服务质量下降,物业公司与老百姓之间的不信任进一步加剧。

奎园新居南区是一个建成十几年的老小区,331户居民多半都是拆迁户,老年人居多。2014年经过老小区改造,化粪池不堵了,道路硬化了,路灯装上了,花花草草也多了起来,小区环境发生了翻天覆地的变化,还被评上了全市文明小区、徐州市幸福家园。

然而,居民们总觉得似乎还缺点什么。用他们的话说,虽然看着好看了,可住起来还是不太舒心:门口就一个70多岁老师傅守着,人、车随便进,居民经常丢东西;11栋楼就一个保洁员打扫卫生,这边扫完,那边早又脏了;道路是硬化了,但车辆到处停放,绿化带都被车子压坏了……

“归根结底还是管理和服务跟不上。”泉山区政协副主席、区房产服务中心主任刘明点出了问题的“症结”。市场化的物业公司为什么不愿接手老旧小区管理?刘明表示,老旧小区公共基础薄弱,物业费收取标准低,特别是居民通过缴纳物业费换取服务的意识还不强,市场化物业公司重效益轻服务导致居民长期形成了抵触情绪。

“政府若不想办法解决这个问题,脏乱差极易回潮,整治改造成果不免付诸东流。”就在老旧小区改造完成之时,该区曾组织6家社会化物业公司到老旧小区观摩、洽谈,但是,了解到小区的实际情况后,全部打了“退堂鼓”。

基于此,泉山区出台了《关于加强全区老旧小区物业管理的意见》,按照“保障基本、试点先行、分类推进、政府扶持、市场运作”的原则,满足老旧小区最基本、最迫切的物业需求,在有物业服务站的老旧小区继续发挥服务站作用;针对没有物业服务站的小区,泉山区成立了区级物业服务总公司,在这些小区设立街道物业服务分公司,计划利用两年时间实现全区物业服务全覆盖。

二问 政府“兜底”怎么“兜”?

政府一开始“兜底”,以保证物业公司的正常运行,并根据运营情况,逐步调整政府投入比例。同时,通过不间断的检查、考评,保证服务质量,赢得百姓信任。

位于西苑的人防小区,建于20多年前,小区大门处设置了车辆升降杆,传达室配上了保安,路面平整、干净,看不到一点垃圾,路边还规整地画上了停车位。

然而,通过老小区的整治改造,基本达到了“保安、保通、保洁、保绿”的要求。但由于老小区改造完成后,后续管理工作没有及时跟上,相关配套措施没有落实,一些问题逐渐显现,虽经各方努力,但许多方面仍未予化解。“问题在于没有规范管理的物业公司。”民健社区党委书记李桂云直言。

社会化物业公司不愿接手的“老大难”,政府怎么去管?泉山区以房产服务中心下属三级资质的泉房物业公司为载体,搭建区级物业服务总公司平台,统一为王陵、泰山、永安等11个街道办事处设立分公司。各分公司为小区统一配置了300多名保安、70多名保洁人员;总公司组建一支20人的水电设施设备维修、绿化养护等综合服务队,为各分公司管理的小区提供有偿服务,服务价格低于市场平均价;选派6名有一定业务基础、有较强责任心的同志常驻各街道分公司,指导、督促落实管理措施。

在一些老旧小区,记者看到了区物业服务总公司设立的公示牌,不仅公示了该小区的物业管理、巡逻和保安保洁人员,还张贴了泉房物业便民服务队7名维修人员、13名绿化人员的照片及维修电话,以及泉房物业便民服务收费标准。

为保障区、街物业的资金和服务运转,分公司实际运营产生的亏损经审计部门认定后,由区、街两级资金按比例分担,第一年按8:2,第二年按7:3,第三年按6:4,第四年按5:5,之后根据实际运营情况调整。各小区如产生盈余,则作为该物业服务的滚动资金投入小区后续管理服务。针对已经设立物业服务站的小区,市、区财政每年按照1:1的比例补贴4万元办公经费,业主每月按0.2元/平方米缴纳综合服务费。

按照计划,今年一季度,泉山区、街物业公司“打包”管理老旧小区扩大到83个,年底要达到140个,基本实现全覆盖。

三问 怎样让老百姓“认可”?

政府通过持续不断地做好实事工程,着力提升服务水平。在服务中不断发现、解决问题,破除阻碍老旧小区管理的难题。

在王陵街道云西小区,整洁的柏油路面,让小区重新焕发了新姿;统一安装的路灯,方便了居民出行;新铺设的排水管网,让小区不再担心雨季到来时的“一片汪洋”。作为一个“年龄”40多岁的老小区,云西小区一直没有物业管理,居民更没有缴纳物业费的意识。

海郑里社区书记陈淑云坦言,小区整治后的变化,居民看在眼里、记在心里。去年,小区物业费收取率达到80%以上。王陵街道办事处社区建设科李科长表示,通过前期的管理服务,让老百姓能够切实感受到变化,感受到政府的务实之举。

煤建北村小区建于上个世纪60年代,是矿务局机关家属院,整个小区10栋楼共计234户,清一色的红砖三层小楼,道路两侧生长着茂密粗壮的高大法桐。从上世纪90年代末期公房改革以后,小区变成了“孤儿”无人管护,年久失修,乱搭乱建,一到下大雨居民小区就变成了“水塘”。

如今,改造的北村小区,整齐有序的停车位,贴心温馨的晾衣架,干净整洁的路面,让这个上了“年纪”的老小区重新焕发了“青春”。泉山物业永安分公司的负责人万海介绍说,我们根据每个小区的特点,因地制宜进行改造。

在北村小区,记者注意到,每排晾衣架边上都设置了几个箱子,里面放着晾晒夹。居民李大娘感动地说,这种人性化的小举动,让老百姓感到特别温馨。像北村这样的老小区,能有这么大的变化,真没想到。

一点一滴的付出,慢慢得到了居民的默认、理解、认可、拥护和一致赞扬。刘明介绍说,目前,全区实行物业管理的20多个老旧小区,物业费征收率普遍达到了60%以上。为了更广泛地组织发动群众,该区还组织社区干部挂钩每栋楼,通过选举楼组长,充分发挥社区党员的作用,定期召开党员、楼组长会议,听取大家对社区管理的意见建议;制定量化标准,加强对物业小区的考评。

在提升物业管理水平的同时,注重听取群众的意见建议。湖滨街道办事处刘场社区“小马扎议事会”自2014年举办以来,受到了社区居民的一致好评。社区党委特邀老党员、志愿者和群众代表,每人发放一只小马扎,大家坐下来“议社区事”,停车难、路灯不亮、绿化有待完善、社区文化活动少等物业管理所存在的问题都成为议事的重点内容。

“这种模式通过‘先服务、后收费’,提升服务质量,赢得居民信任。同时,不断听取群众的意见建议,改进工作,让老百姓看到物业公司的诚意。”刘明说。

四问 “兜”到底还是走向市场化?

这种“兜底”并不是大包大揽,而是通过前期的管理、提升服务、巩固成果,实现政府逐步退出,最终将老旧小区物业管理推向市场化。

目前,该区实行物业管理的20多个老旧小区,物业费征收率最高的达90%以上。“老百姓的缴费意识在逐步增强。”刘明说。

“我赞同收费服务。如果能够一直保持这么好的服务,我第一个交物业费!”刘场世纪花园居民姚飞说。“别的不说,以前小区80多辆车争60个车位,稍回来晚一点就进不去了,现在有了保安指挥,再不用为车位闹不愉快了。”奎园新居南区居民翟贵玉高兴地说。

采访中,记者注意到,这种管理模式已经进入了良性运行轨道。“我们的目的,是通过持续不断地做好事、实事,让居民真正养成自我珍惜、爱护身边环境的意识。”刘明坦言。

在北村小区采访时,恰逢几位老年人在小区休闲娱乐区跳舞。看到物业公司的管理人员,居民张大妈拉过负责人万海说:“万主任,你看有人破坏咱小区的绿化,我们及时制止了,这方面你还得加强管理。”

一条简短的建议,也反映了居民主人翁意识的增强,去年,北村小区的物业费征收率接近90%。“以前居民都不愿回来住,现在都不愿往外租。”万海说,老旧小区管理的关键是重拾老百姓的信任,那就要把我们的实事办实办好。

对于这种模式,刘明表示,这种“兜底”并不是大包大揽,我们希望通过努力,在既有管理成果的基础上,不断巩固、深化,真正把小区长效管理起来。最终,政府逐步退出,将老旧小区物业管理推向市场化。

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