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不限购城市房贷首付可降至两成
时间: 2016-2-3 来源: 中国徐州网-彭城晚报 编辑:孟皓 前往徐州社区参与讨论
  核心提示:
  央行、银监会:拥有1套住房且房贷未结清的家庭,再次申请商贷买普通住房,最低首付比例调整为不低于30%,对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行
  本报讯 中国人民银行、中国银监会2日公布个人住房贷款调整的通知,要求在不实施“限购”的城市,居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款,在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点;对拥有1套住房且房贷未结清的家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。
  对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。
  通知要求,央行、银监会各派出机构应按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况,自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
  通知还要求,银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素,并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。
  权威声音
  既利于惠民生 也利于稳增长
  “中央经济工作会议确定的今年经济工作的五大任务之一就是房地产去库存。此时下调非限购城市房贷首付比例,不仅及时而且必要,对惠民生和稳增长具有双重作用。”中国民生银行首席研究员温彬说。
  此前,央行、银监会2015年两次下调了房贷最低首付比例。业内人士指出,之前较高的首付比例主要是适应那时控制房价过快上涨的需要。随着房地产市场进入调整期,区域分化有所加剧,一些政策已不适应形势发展需要,及时调整是必然的。
  温彬分析指出,自去年以来,政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施,房地产交易趋于活跃,但三、四线城市房价继续低迷,去库存压力依然较大。而随着居民收入水平的提高和城市化进程加快,居民住房刚性需求和改善性需求旺盛。针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例,既有利于改善居民住房条件,也有利于促进房地产市场平稳健康发展。
  “通过降低首付比例,可以促使潜在需求转化为现实需求,房地产对经济上下游的拉动作用还是比较大的。而且房贷一直都是资产质量较好的信贷业务,银行也比较有积极性。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为。
  目前我国处于城镇化快速发展期,新增城镇人口将会带来大量住房需求,尤其是农民工等新市民的购房潜在需求较大。在非限购城市特别是三四线城市进一步降低房贷首付比例,有利于加速农民工市民化,既有利于惠及民生,也有利于稳增长的大局。
  值得注意的是,通知提出,按照“分类指导,因地施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况,自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
  中国银行国际金融研究所副所长宗良表示,当前房地产市场出现较大分化,巨大的差异导致不同省市面临的具体情况不同。房地产政策长效机制需要从各地实际出发,因地制宜制定住房信贷政策。让非限购城市可根据自身情况向下浮动,给各地留下了政策空间。
  新政影响
  “投资性购房的机会已经出现”
  购房一族开心地领到了过节红包:央行与银监会2日发布房贷新政策,在不实施“限购”措施的城市,首套房原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点,这意味着在不“限购”城市购买首套房首付两成即可。专家认为,“去库存”作为今年楼市首要任务,非“限购”城市购买首套房首付两成的信贷政策,将大大降低当地老百姓的购房成本,全国楼市“去库存”迎来实质性利好。央视财经频道首席金融记者张琳解读认为,投资性购房的机会已经出现。  
  “‘去库存’的落实政策将会相继出台”
  央视财经频道首席金融记者张琳解读认为,2015年,房地产市场尤其是一线城市开始出现“暖意”,这自然要归功于一系列的利好政策,比如各地限购政策陆续放开、降准降息、对改善型普通自住 房执行首套房贷款政策、降低二套房首付、支持房地产企业在债券市场融资等等,这次央行和银监会对于个人房贷的调整应该也是政策的延续,通过杠杆率的调节, 鼓励购房,对于房地产市场的稳定有积极作用。
  稳定市场的信号背后,“去库存”的决心更加值得关注。根据不久前召开的中央经济工作会议,化解房地产库存已经被列为经济社会发展的五大任务之一,会议同时指出,“要取消过时的限制性措施。应该说,从这次政策开始,中央各主管部门“去库存”的落实政策将会相继出台。
  中国社科院数据显示,2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米,现房待售面积4.26亿平方米,如果想完全消化,需要23个月。
  因此,政策刺激能否维持房地产销售回暖,有效化解库存,从而带动投资回升,推动宏观经济提振,是我们的关注点所在。
  过去五年,中国的核心城市都经历了严厉的楼市调控,随着多数城市已经解除限购,随着利率持续下降以及各地在贷款方面的优惠政策,随着供给侧改革和城镇化进程,因此从消费者的角度来看,应该说,投资性购房的机会已经出现。  
  “为新市民阶层提供楼市消费的可能”
  ◆将刺激普通住宅消费需求
  “对首套房尤其普通住房首套房的房贷首付比下调是应该的,是保护合理住房需求的要求。”上海财经大学不动产研究所所长陈杰教授认为,当前经济增长下行压力大,企业贷款难,而房贷是银行和购房者双方都有此类需求,首付两成对银行而言风险防范余地足够,甚至还有下调空间。
  易居研究院副院长杨红旭表示,非“限购”城市商业贷款购房首付门槛降低,有利于刚需和改善性需求入市,尤其是对于那些收入不低,但积蓄不多的年轻人而言,可谓是“及时雨”。因此,这一政策将刺激普通住宅消费需求。
  从2015年部分城市成交情况来看,西安、成都、重庆、长沙、沈阳等二线城市2015年住宅销售套总价均值在60万元-70万元之间,此次首付比例调整后,这些城市仅需不足15万元即可缴纳首付款购房,而对大部分三四线城市来说,首付费用甚至更低,基本在普通居民的购买力范围之内。
  中国指数研究院副院长陈晟表示,目前库存压力较大的二三四线城市,仅依靠当地市民已经趋于饱和的需求来拉动消费并不现实,此次政策的更大效果在于进一步为当地潜在的外来农民工、大学生等新市民阶层提供楼市消费的可能,更好的实现去库存与城镇化的二合一效果。
  ◆南京首套房首付下调近10万元
  而厦门、杭州、南京、苏州及天津等热点二线城市2015年住宅成交套总价均值都在130万元以上,据此金额来算,其首付金额下降最多,其中厦门首套房首付下降12万元,杭州、南京、宁波等城市首套房首付也下调近10万元。
  ◆2016年,全国楼市将继续回暖
  据陈晟分析,此轮信贷政策调整后,或将更大幅度降低热点二线城市的首付金额,特别是其二套房购置的首付压力,推动当地中高端改善市场的持续释放。
  易居研究院副院长杨红旭表示,这一政策,是中央支持自住需求,化解房地产库存方针的具体落实,有助于刚需和首次改善需求的释放,未来还会有其他宽松政策出台,进一步促进楼市复苏。2016年,全国楼市将继续回暖。
  “或主要影响二线城市 一线城市不受影响”
  专家指出,无论是商贷还是公积金贷款,首付款比例两年间的持续下调,意在降低购房“门槛”,刺激房地产市场持续复苏。此次首付款比例下调的范围依然限定在非限购城市,这意味着执行限购的城市北上广深等一线城市不受该政策的影响。
  “由于目前全国市场分化明显,预计各地对这一政策的执行力度将不相同。中原地产首席分析师张大伟说,预计积极响应的主要是二线城市。三四线城市的银行放贷谨慎,执行的可能性并不大。
  “2015年第四季度以来,中国住宅市场成交明显上涨,市场成交水平处于高位,成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势,楼市出现了暖冬。特别是一二线城市总体上行趋势明显。”张大伟说。
  中原监测的21个城市数据显示:今年1月二手住宅成交面积较去年12月同期上升2%,其中一线城市上升4%。无论是从新盘认购率水平还是从二手房成交走势,都可以看出购房者入市意愿仍较强烈。
  “新政策实际影响有待市场观察,由于仅降低首付款比例,对于购房者的还款压力并未减轻。”张大伟说,一线城市限购,不执行新首付政策,但对心理预期影响较大。二线城市将是新政策主要影响区域。预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。
  机构观点
  对股市稳定有重要意义
  英大证券研究所所长李大霄:这是支持合理住房消费的利好政策,对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响,对于稳定房地产市场和去库存有正面作用,对于房地产股票有重要支持,对于股市稳定也有重要意义。
  民生证券:首付下调将资金引入实体经济,强化金融机构对实体的信用派生。首先,购房本身是信用创造的过程;其次,房价上涨可以发挥金融加速器功能,同样促进信用派生;最后,房地产去库存,配合上下游产业链扩张,也是信用创造加速的过程。
  数据统计
  2014年9月以来房贷首付款比例变动4次
  2014年9月出台“9·30新政策”,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。同时,除了北上广深和三亚等五个仍在实施限购的城市,取消三套及以上的“限贷令”。
  2015年3月出台“3·30新政策”,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付比例调整为不低于40%;使用公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付比例为20%;对拥有一套住房并已结清贷款的家庭,为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房,最低首付比例为30%。
  2015年8月,三部委联合发文,再次降低公积金贷款门槛:对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。北上广深可在国家统一政策基础上,结合本地实际,自主决定申请住房公积金贷款购买第二套住房的最低首付款比例。
  2015年9月,央行和银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》称,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。
  新闻链接
  社科院《金融蓝皮书》:存款准备金率将逐步下调
  昨天,中国社会科学院金融所及社会科学文献出版社共同发布《金融蓝皮书:中国金融发展报告(2016)》。《报告》指出,中国人民银行在未来几年逐步下调存款准备金率将成为常态。
  蓝皮书指出,自2015年以来,中国人民银行通过多次普降,同时辅以定向降准的方式逐步下调金融机构人民币存款准备金率,从2015年初至10月24日先后5次对符合相关条件的金融机构进行了定向降准。2010年和2011年,中国人民银行通过上调存款准备金率,分别回收了约1.66万亿元和1.85万亿元的流动性。
  专家建议,证监会、银监会应联合在股市与银行间建立防火墙,不应让股市监管者承担经济发展任务。
  综合新华社、央视、新华网、《法制晚报》

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